マンション投資の魅力・鉄則

【マンション投資の魅力 】

1. 小額の自己資金でもはじめられる

ほとんどのマンションで提携ローンが用意されていますので一般的に物件価格の10％の頭金と諸費用があればマンション投資が可能です。

2.定期収入を得る近道

マンションに投資する魅力は、なんといっても「毎月の定期収入が得られる」ことです。 もちろん、借りてくれる人がいることが前提になりますが、安定的な定期収入を得る手段として、マンション投資は有効です。

3. 税務効果がある

マンション投資にはさまざまな経費がかかりますが、それらを家賃収入から差し引くことができ、確定申告によって所得税や住民税の税務効果が期待できます。 費用には、建物の減価償却費、建物の維持管理費、管理料、修繕費、売買時の仲介料、賃貸斡旋時の仲介料や広告料、借入金利息、固定資産税、都市計画税、取得税等々がありますがケースによってはこれらが、家賃収入より上回る場合があります。この赤字部分を普通の給与所得ほか、他の所得から、差し引くことができます。これがいわゆる「損益通算」というものです。 特に減価償却は建物の経年劣化を表す経費で、キャッシュフローではプラスでも帳簿上はマイナスにすることが出来るのです。尚、将来不動産所得が黒字になる場合、税額が増加し、税務効果が少なくなります。 また、相続対策として、マンション投資は有利です。　現金や預貯金は全額課税対象になるのに比べ、賃貸用マンションは土地・建物ともに評価が低いため、税金面で有効です。全額課税の現金や預貯金を100とすると賃貸用マンションの評価は40程度になります。

4. 生命保険に加入

ローンを借り入れると「団体信用生命保険」に加入します。 銀行から見たときに「ローンを借りた方に万一のことがあったら」という事がある為、それを担保するためにローンに生命保険が組み込まれているのです。 万一のことがあった場合は、その生命保険がローンの残金をすべて清算してくれるので、不動産は家族のものになり、家賃収入もそのまま受け取ることが出来ます。 もちろんその後の売却も自由です。

5. インフレに強い

インフレになると、不動産を含むモノの価値が上がり、相対的にお金の価値は下がります。このため、不動産は預貯金などに比べてインフレに強いといえます。 また、投資用不動産の価格は、利回りとの兼ね合いで決まるという側面を持っています。利回りは賃料に左右されますから、 日頃からきちんとした管理を心がけて賃料を高く設定できるようにしておけば、将来的にいい価格で売却できる可能性は大きいです。

【マンション投資の鉄則】

物件を選択する際に注意すべきポイントをご紹介いたします。

1. 資金には余裕をもっておく

魅力のあるマンション投資ですが、資金のすべてを不動産に振り向けたり、少し計画が狂ったら支払いがきつくなってしまうなど、まったく余裕のない状態でマンション投資を行うことは避けたいものです。 多少のゆとりを持って、長期的な投資ができる状況にしておくことが必要です。

2.長期運用を前提にする

都心部で立地や物件をよく選べばキャピタルゲイン（売却益）が見込める物件に出合えるかもしれません。 ただしマンション投資はあくまでもインカムゲイン（収益）をその目的にしましょう。つまり、一度投資したら長期運用をすることを前提に投資を行ってほしいものです。

3. マンション投資は実質利回りで

広告などで表示されている利回りは、いわゆる「表面利回り」といって、経費などを織り込んでいない単純計算した数値にすぎません。 実際に投資をする皆さんに必要なのは「実質利回り」です。 マンション投資はこの実質利回りでどのようになるのかをしっかりと把握した上で行う必要があります。

　 表面利回り　＝　年間家賃収入÷物件価格
　 実質利回り　＝　実質家賃収入【注1】÷取得費総額【注2】

※ 回転収益（入退去時の礼金や契約更新時の更新料など）が見込めるため、場合によっては実質年利を上回る利回りを期待できる場合もあります。
※ このほか、マンションの場合は長期修繕費用がかかる場合があります。

【注1】実質家賃収入
年間家賃収入から、物件を維持するのに必要な諸経費【注3】を差し引いたもの。
【注2】取得費総額
物件価格に各種の取得費用を加えたもの。
移転登記の登録免許税、抵当権設定費用、取得税、売買契約時の仲介業者への仲介料、ローン費用等々。
【注3】諸経費
固定資産税、管理費、修繕費、借入金利、入居者斡旋時の不動産業者への仲介手数料等々

4. 空室率を見込んでおく

マンション経営を始めても、常に必ず入居者があるとは限りませんので一定の「空室率」を見込んでおく必要があります。 「一括借上方式」などのシステムを利用する場合にはこの「空室率」を考慮する必要はありません。

5.適正な賃料設定を行う

賃料設定は重要な問題です。妥当な賃料がいくらであるのかは業者に聞いたり自分で調べたりできますが、適正な賃料設定でマンション投資の計画を立てる必要があります。 これも「一括借上方式」などのシステムを利用する場合には管理会社から支払われる家賃が決まっているわけですから考慮する必要はありません。 ただし「一括借上方式」などのシステムは数年毎に更新をする設定になっていますから、将来にわたって家賃収入が一定である保証もありませんので考慮が必要です。

6.信頼できる管理会社を選ぶ

入居者の募集・選定・賃貸契約・クレーム・トラブル対応・賃料回収・退去・建物の維持補修など、マンション投資に関する管理全般をご自分で行うのはなかなか大変です。 一般的にはマンション業者が用意する管理会社を利用して、管理一般を依頼する事になるかと思いますが、マンション管理にまつわる煩雑な手続きについて、 入居者とトラブルになることなく、スムーズに進めてくれる、信頼感と安心感のある管理会社を選定する必要があります。

7.入居者審査をしっかりと

家賃をきちんと支払ってくれるのか。部屋をきれいに使ってくれるのかなど、どのような入居者がマンションに入ってくれるのかは、 マンション経営者にとっては重要な問題です。管理会社に一任する場合には、やはり管理会社が入居者の選定を行うことになりますが、 一定の審査基準を持った管理会社に任せたほうがやはり安心ですね。

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